恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd. ,3333.HK, 简称:恒大地产)是香港股市的一颗明星，但投资者可能高看了这家中国房地产开发商。
今年年初以来，恒大地产股价已经飙升62%，是地产类股中表现最好的股票，期间大盘则下跌了8.2%。恒大地产股票的表现可能受到该公司上半年优异业绩的提振。周一公布的业绩显示，恒大地产上半年收入同比增长23%，同期税后利润增长40%，原因是利润率改善。
但若深究，这种成功的基础并不稳固。
恒大地产实现财务资产收益人民币24.8亿元，约占税前利润的11%。恒大地产未披露这些财务资产的内容，但该收益很大一部分可能来自对独立上市的恒大健康产业集团(Evergrande Health Industry Group，简称：恒大健康)的持股。
恒大地产2月份曾向当时名为新媒体集团(New Media Group Holdings)的杂志出版社投资10亿港元（约合1.3亿美元），投资价较新媒体当时的市价折让超过60%。此后新媒体集团更名为恒大健康产业集团，6月底恒大地产所持该公司股票的价值飙升至34亿港元，恒大地产因此获得了近25亿港元的账面利润。
恒大地产增加了食用油、体育和奶制品等业务，试图重塑该公司作为中国最大的房地产开发商的形象。恒大地产称，该公司打算把恒大健康作为进入保健领域的平台。为了实现这一计划，恒大目前已经收购了一家整容医院，并开设了一家试验性的“互联网社区医院”，后者的发展前景并不明晰。
受此推动，过去两个月恒大健康的股价上涨了一倍多，市帐率接近20倍，市盈率接近100倍。
投资者应当注意的是，香港证券及期货事务监察委员会(Hong Kong Securities and Futures Commission)针对恒大健康股权过于集中的问题发出了警告。该委员会观察到，恒大健康93%的股权仅由19个投资者持有，恒大地产一家就持有该公司近四分之三的股份。
另一利润来源是恒大地产的投资物业公允价值利得。今年上半年，该公司计入人民币55亿元的此类利得，相当于营业利润的近30%。
此类利得有些令人困惑，因为相关物业的隐含租金收益率很低。恒大地产2014年全年租金收入仅占该公司投资物业组合价值的0.2%。虽然该公司的租金收入在三年内增长53%，但这并不足以成为其投资物业公允价值利得增长超过两倍的充分依据。
如果租金增长不能支持上述价值重估，投资者就要猜测上述物业的估值方法是否过于主观了。恒大地产的表现可能并没有看起来那么漂亮。
来源：华尔街日报