随着南京房价的走高，想要在南京买房扎根留下来也越来越难了。我相信很多人都萌生过“实在不行就买个小户型安定下来”的想法，一定程度上来说，小户型低总价、低首付的特点逐渐变成了刚需购房者的后路。然而，现实却给买房人泼了一盆冷水，现如今想要在南京主城购置小户型房源真的是太难了。
主城小户型住宅紧俏，一房难求
目前，南京主城在售小户型的楼盘数量较少，这是市场上需求量减少所导致的结果。同时随着小户型房源供给量的下降，这对于刚需置业者来说应该是个不太友好的消息。按照目前市场行情来看，未来南京楼市小户型供应量应该将会处于一个长期的低位。
目前南京主城的住宅房源中，还有小户型存货的楼盘可以说是凤毛麟角，除了后期待加推的中海桃源里和力标赞城外，目前仅有鼓楼滨江的江山汇悦山府还有小户型房源在售，项目销许均价在32968-35499元/㎡之间，经典的79㎡小户型房源更是炙手可热。
（江山汇规划图）
那为何主城区内小户型产品如此稀缺呢？细究原因不难发现，对于开发商而言，大户型产品的设计和打磨更能体现住宅的品质感，在此基础之上单位面积的均价也更高，相比小户型产品利润空间更大。而对于那些倾向改善型户型的客群，经济能力较强，更愿意为自己的居住品质支付更高昂的房价。
还有，楼盘定位刚需产品还是高端产品与开发商拿地价格有重要关系。如果开发商高价拿了地，却大部分用来做小户型，开发商资金平衡或面临困难。据了解，同一地块，如果做小户型，开发商的净利润只有10%左右；而大户型产品净利润能达到15%—30%。
除了市场面地价和利润最大化等因素外，小户型稀缺的原因还要追溯到2015年8月，南京开始取消“90·50”政策：出让的住宅土地中90平方米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上的限制，这则政策直接造成了改善户型膨胀的宽松环境。
首付80万，入驻鼓楼滨江不是梦
随着主城核心地段土地资源日益稀缺，地段优势愈发明显，伴随着新房建造标准更为严苛、建造成本等进一步提高，利润更大的大户型成为主城板块的主流，其中以寸土寸金的河西和鼓楼滨江尤为明显。
作为南京主城改善性质偏多的两大区域，这两个板块内的房价一直久高不下，住宅整体均价在35000元/㎡以上。对于豪宅遍地的河西板块，且不说高额的总价，就说动辄8成首付，250万的验资条件，就使得大部分购房者望而却步。
而鼓楼滨江板块目前区域内在售的住宅产品大多是以大平层为主，总体均价35000-40000元/㎡左右，目前区域内的世茂外滩新城正在加推110㎡以上的大户型房源，项目前期均价35920元/㎡，总价预算450万起，深业滨江半岛前期均价为38780元/㎡，总价预算更是高达510万起。这就意味着鼓楼滨江板块一套房的购房成本在450万左右，首付至少需要135万。
而对于那些想要在鼓楼滨江置业的购房者来说，高总价、高首付依旧让他们感到巨大的压力，那么入驻鼓楼滨江就真的是难以企及的梦吗？显然是否定的。鼓楼滨江内的热盘江山汇悦山府还存留有抄底的机会，项目整体均价仅33000元/㎡，以79㎡的小户型房源为例，一套总价在260万左右，首付仅需80万，这个总价相比于区域内周边项目整整低了将近200万，不得不说仅在价格上就足够吸引购房者。
江山汇悦山府项目目前在售2、3、6、7、8、9号楼少量房源，销许均价在32968-35499元/㎡之间，主力户型面积为79、93、96、139㎡，毛坯交付，拟交付时间为2018年12月，更重要的是开发商接受公积金贷款。
鼓楼滨江曾经作为主城住宅小区比较密集的老城区，在老城改造后，小户型住宅在这片热土上正逐渐消失，这使得江山汇悦山府的79㎡的经典两房户型一经推出就尤为抢手，在房型功能上分区合理，完美利用现有面积。作为经典两房户型，将两房户型设计成三开间朝南，这样独特的设计在市面上是非常少见的。
（79㎡户型图）
众所周知，南京主城未来将以大户型为主，小户型房源将变得更加紧俏，从南京市场来看，只要是小户型供应稀缺的板块，房源成交情况普遍较好，例如热门的河西、城中、鼓楼等板块，小户型都非常抢手。像这种稀缺的小户型房源不管是自住还是用来投资，未来都是不错的选择。
主城小户型住宅紧俏，一房难求
目前，南京主城在售小户型的楼盘数量较少，这是市场上需求量减少所导致的结果。同时随着小户型房源供给量的下降，这对于刚需置业者来说应该是个不太友好的消息。按照目前市场行情来看，未来南京楼市小户型供应量应该将会处于一个长期的低位。
目前南京主城的住宅房源中，还有小户型存货的楼盘可以说是凤毛麟角，除了后期待加推的中海桃源里和力标赞城外，目前仅有鼓楼滨江的江山汇悦山府还有小户型房源在售，项目销许均价在32968-35499元/㎡之间，经典的79㎡小户型房源更是炙手可热。
（江山汇规划图）
那为何主城区内小户型产品如此稀缺呢？细究原因不难发现，对于开发商而言，大户型产品的设计和打磨更能体现住宅的品质感，在此基础之上单位面积的均价也更高，相比小户型产品利润空间更大。而对于那些倾向改善型户型的客群，经济能力较强，更愿意为自己的居住品质支付更高昂的房价。
还有，楼盘定位刚需产品还是高端产品与开发商拿地价格有重要关系。如果开发商高价拿了地，却大部分用来做小户型，开发商资金平衡或面临困难。据了解，同一地块，如果做小户型，开发商的净利润只有10%左右；而大户型产品净利润能达到15%—30%。
除了市场面地价和利润最大化等因素外，小户型稀缺的原因还要追溯到2015年8月，南京开始取消“90·50”政策：出让的住宅土地中90平方米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上的限制，这则政策直接造成了改善户型膨胀的宽松环境。
首付80万，入驻鼓楼滨江不是梦
随着主城核心地段土地资源日益稀缺，地段优势愈发明显，伴随着新房建造标准更为严苛、建造成本等进一步提高，利润更大的大户型成为主城板块的主流，其中以寸土寸金的河西和鼓楼滨江尤为明显。
作为南京主城改善性质偏多的两大区域，这两个板块内的房价一直久高不下，住宅整体均价在35000元/㎡以上。对于豪宅遍地的河西板块，且不说高额的总价，就说动辄8成首付，250万的验资条件，就使得大部分购房者望而却步。
而鼓楼滨江板块目前区域内在售的住宅产品大多是以大平层为主，总体均价35000-40000元/㎡左右，目前区域内的世茂外滩新城正在加推110㎡以上的大户型房源，项目前期均价35920元/㎡，总价预算450万起，深业滨江半岛前期均价为38780元/㎡，总价预算更是高达510万起。这就意味着鼓楼滨江板块一套房的购房成本在450万左右，首付至少需要135万。
而对于那些想要在鼓楼滨江置业的购房者来说，高总价、高首付依旧让他们感到巨大的压力，那么入驻鼓楼滨江就真的是难以企及的梦吗？显然是否定的。鼓楼滨江内的热盘江山汇悦山府还存留有抄底的机会，项目整体均价仅33000元/㎡，以79㎡的小户型房源为例，一套总价在260万左右，首付仅需80万，这个总价相比于区域内周边项目整整低了将近200万，不得不说仅在价格上就足够吸引购房者。
江山汇悦山府项目目前在售2、3、6、7、8、9号楼少量房源，销许均价在32968-35499元/㎡之间，主力户型面积为79、93、96、139㎡，毛坯交付，拟交付时间为2018年12月，更重要的是开发商接受公积金贷款。
鼓楼滨江曾经作为主城住宅小区比较密集的老城区，在老城改造后，小户型住宅在这片热土上正逐渐消失，这使得江山汇悦山府的79㎡的经典两房户型一经推出就尤为抢手，在房型功能上分区合理，完美利用现有面积。作为经典两房户型，将两房户型设计成三开间朝南，这样独特的设计在市面上是非常少见的。
（79㎡户型图）
众所周知，南京主城未来将以大户型为主，小户型房源将变得更加紧俏，从南京市场来看，只要是小户型供应稀缺的板块，房源成交情况普遍较好，例如热门的河西、城中、鼓楼等板块，小户型都非常抢手。像这种稀缺的小户型房源不管是自住还是用来投资，未来都是不错的选择。
