回复：需求端分析房价

我一直挺认可你，但你似乎在怼我。。。搞的我都不好发表评论了

第一个图是碧桂园跟景园名邸征地推进会，12月公告，今年一月份出让。
第二张图是关于征地，流程就是先征地，再土拍。重点关注贾张跟刁庙。这两个错都是新区的，具体征地位置应该在书香名邸，丽都名邸，天山熙湖，红星美凯龙以北。位置比碧桂园好得多。个人猜想麦秋后完成征地，之后两个月进行土拍，大概八月份挂牌，九月份成交。纯属个人臆测。今年肯定拍卖多块地，部分地块位置很好。

说好的大量供地来了
硬核上图

007号地，位置在韩桥以北，应该是沧海管道研究研究南侧的位置。
起拍价9180万，保证金9180万，按经验是低价成交，推测是内定给了盛世
楼面价937元/平，开盘价应该在5000左右，个人臆测，欢迎成交后及开盘后刨贴打脸。
位置不怎么样，价格便宜，大产权，最快要到明年一二月份开盘，刚需可以等一下

接着硬核上图

以下是官方介绍
008号地块位于盐山县文化新城，迎宾路以南，规划平安大街东侧，面积4.04公顷（60.69亩），规划用途为住宅用地，地块周边市政设施完善，东侧景观带，西邻规划第七中学、盐山县寿甫中医医院，北倚千童公园、盐山县文化艺术中心、公安局、法院、行政服务中心等项目，是文化新城内首屈一指的优质地块。
位置确实不错，至少比碧桂园天圣前期拿地的地段好。
起拍价10318万，保证金18200万，个人主观臆测会18400万成交，欢迎成交后打脸。
折合楼面价2273元，比前期碧桂园的楼面价高70元，基本可以忽略。
听说恒大要来盐山，不知道会不会是恒大拿地。开盘价估计跟碧桂园相差不大，或者低于碧桂园，个人臆测8000左右。

还是那句话，今年是土拍的大年，会大量放地。
1.七中，八中，凤凰路小学，寿甫中医医院，文化艺术中心、公安局、法院、行政服务中心，体育公园等等一众即将或者已经上马的项目都要钱，哪个项目资金也得上亿。
还有道路等基础设施的配套，西城大街，饶安路估计要上马，平安大街，迎宾路估计要加长。这些恐怕比单个的项目还烧钱。唯有大量卖地。
2.新区2015-2020算一期，2020-2025算二期，2020-2030全部建成。现在是二期的开始，形势好比2015年。正是大量搞配套的一年，也是大量放地的一年
纯属个人臆测，一本正经的瞎扯淡，有问题随时删帖

楼面价和高层还是底层有关系吗？

天圣景园名邸出价了，均价8200-8300，验资98折，也就是验资折扣完了均价8000。整体比碧桂园低四五百。
碧桂园慌吗，不慌 。原先就分析过，碧桂园最小面积106，妥妥的改善盘，人家目标群体是有钱人。多出来的4,5百是品牌溢价，是针对有钱人的认知税。
前两天看了一个新闻，碧桂园项目投资4.88亿，天圣投资4.3亿，千童首府投资5.95亿。有些人看了肯定感觉千童首府牛逼。
但是换算成单位建筑面积的投资强度呢，
碧桂园4.88亿/69302=7041元/平
天圣4.3亿/74659=5757元/平
千童首府5.95亿/12068=5309元/平
假定大家都没吹牛B或者大家都吹了一样大的牛B, 还是碧桂园的投资强度大，所以碧桂园贵几百也不是没有道理
假定单位面积的投资强度就是总成本，假如碧桂园7041/0.8=8767元，那么天圣5757/0.8=7196，千童首府5309*1.2=6636元
以上都是把问题简单化了，肯定不准，例如千童首府18年就拿地了，当时拿地楼面价才1238元，比天圣碧桂园便宜1000， 但是他这地放了两年资金成本又很大。所以还是说只是一本正经的瞎扯淡

盐山的房价走势似乎是这样的，16年4000多，17年5000多，18年6000多，19年7000多，20年8000多，似乎很有节奏感。
今年的房价还能涨吗，涨不了了。景园名邸马上下预售证了，千童首府开工了，再过3-4个月也下预售证了。景园名邸的房价制约碧桂园，千童首府的又制约景园名邸，所以只要不是秒光大家都不会涨价。
明年的房价能涨吗？007号地假如七月成交，明年的2-3月份就能排卡预售，估计开盘价在5000-6000之间，会截胡很大一部分刚需购房者。今年的供地计划是600亩，假如中性预测，实际成交300亩，大概是5-6个小区。全年大概6个以上小区在售。
后年的房价能涨吗，后年的供地计划还没出来，但是我用脚丫子想也知道后年会大量供地。揣摩细节不多透露，但是肯定会大量放地。
未来的房价走势呢？21年7000+, 2022年-2023年6000+，2024-2025年5000+，之后失去流动性，类比村里的地基，欢迎以后刨贴打脸

我就等两年后了

楼价还会涨的，因为你的家庭收入一直在涨

房子数量多了，供需逆转了，房产税再一征收，房价自然停止上涨，甚至下降，我看得3年或4年之后才能出现此局面，中央的住房不炒不是房子不能涨价，而是要和人民收入同步走。