想问朋友圈各位大神们点儿问题[苦涩]
背景👉🏻烟台有个别墅区，各方面都是别墅的标准，物业费也是按别墅的标准收取的，但房产证上登记的房屋类型是普通住宅，这样物业服务合同规定的价格就高于普通住宅的政府指导价了。
问题👉🏻 1⃣️物业服务合同是否有效
2⃣️物业费超出政府指导价的部分是什么性质或者说如何定性（自然债务？）
3⃣️该按房产证来认定还是按事实认定
大神们给点思路也行，感恩！！[苦涩][苦涩]