1 最近几天，大湾区新一轮的调控政策来了。
今天惠州楼市又调控了，雷声大雨点小，算是惠州政府最大的努力了！
惠州出台这个政策也是逼不得已啊，前段时间被住建部门点名约谈了，所以要出台这个政策，来应付一下。
去年炒作扩容的时候，惠阳大亚湾确实有人在这里囤房，但是扩容梦碎了之后，加上惠州的房贷利率居高不下，导致了现在的行情不是特别好，甚至有点凉凉了，现在新房项目都很艰难了，更别说要涨价了！
此次调控政策外地人限购一套正常，这是惠州调控最大的努力了，如果说像东莞一样，调控需要一年社保之类。
那么惠州楼市会彻底凉了，整个大亚湾和惠阳的开发商会痛苦不已，政府也会很痛苦啊，毕竟也是个靠卖地生存的城市。
惠阳大亚湾最大的问题是，有着天量的供应，二手房市场要打八折，投资的属性太差了！
当然，如果是工作在龙岗坪山的群体，不在乎涨跌的话，那你还是可以买的，惠阳大亚湾的小区配套，超过深圳大部分刚需楼盘的，推荐三个区域，惠州南站周边、万达广场周边、大亚湾西区。

2 东莞的调控就更强了，直接要干趴整个市场的节奏。
其实文哥很早就隐约感觉到，东莞楼市要调控了。
从高层的动作来说，楼市的主方向已经定调，房地产上涨过快城市必然问责，而东莞虽然虽然调控不断，但土地拍卖市场一塌糊涂，不断爆出楼面价创纪录的地王。
就在前几天，华侨城在麻涌拿了一宗地，楼面价直接干到了1.4万，比之前地价高出近4000元/平，而麻涌新房也才卖到2万出头，开发商都没什么可赚的了！
不说别的，单轮土拍来说，就要压一压！
要不然，东莞被上面批评了，领导就很难睡着了。
正是基于这点，不要低估东莞调控的决心。
而且这次调控，东莞终于在土地拍卖市场动刀了！
前两天，东莞出台了首批限售价宅地挂牌，洪梅地块最高不超2.3万，高埗地块不超2.6万。
此前，东莞土拍也限制了最高价格，但新房拿到预售证，还是能博弈下。例如有些开发商拿地价较高，但批到一个较为合理的价格，还是能有一些利润空间。
但现在不行了，未来批售的价格都能看到，只能卖到这个价，这会对区域形成价格锚，片区新房以此为重要参考。
当然，有些开发商虽然知道了未来的批售价，但竞争激烈下，一时头脑过热还是会拿了高价地。
这时开发商的利润很低，就不会有心思做好产品了，能少用点好料就少用点，可能导致以后交楼维权的事情发生。
还有就是如今市场也有出现的，开发商动歪心思，弄个精装修捆绑，提高自己的销售价格，从而达到利润。
但这种事情毕竟是有风险的，东莞调控这么严，明令禁止捆绑销售，加上购房客也非常精明，说不定就给你捅出篓子来了!
例如之前的万江天健、鹏瑞天玥这些项目都上榜了。

3 如今东莞调控的这么严，很多之前高价备案的新盘，很容易处于站岗的边缘。
简单说几个项目吧。
石碣某项目，据说加上精装修费用，价格已经卖到了3.6万。虽然这个项目位置还不错，过个桥就能到东城，但这个桥还是很长，除非自己是有车一族，要是没有的话，举步艰难。
而且3.6万真的不低了，周边二手房才3万，这个价格根本没什竞争力，所以项目只能打自己的品牌和产品影响力了。
这个楼盘都是靠城区的外溢客户。所以对买它的人来说，老老实实在城区买二手房不香吗，不要说城区找不到3.6万的商品房，好好淘淘，还是有不少。
茶山某项目卖到3万，站岗无疑。
茶山也算是城区外溢客户的区域了，R2线有两个站点，东莞站和茶山站，都是要打造TOD。
但茶山的环境很一般，紧靠着TOD规划，就有点飘了。
茶山的二手房项目广源纳帕溪谷、美丽湾畔花园这些二手房的价格基本上都在2.5万以内。
但现在新盘产品都卖到2.5万＋，甚至有项目卖到3万+，比二手贵个5000＋，这就有点离谱了。
要知道的是，二手房才是片区真正的价值。
3万的价格在整个东莞热门镇街都不具备竞争力，还不如不如去厚街、寮步，干嘛去茶山。

凤岗某地王项目卖到4.3万，最高4.7万。
凤岗原来其实是东莞房价的第一梯队，但现在没落了，成为了房价第二梯队，很大原因是消失的深圳客。
东莞限购，对临深凤岗塘厦这些深圳客为主的区域打击是非常厉害，因此少了深圳人的助攻，凤岗房价也是萎靡不振。
关键是，东莞过几年后，如果社保年限再次延长，凤岗塘厦临深又会是最受打击的地方。
目前凤岗新房普遍在3.5万上下，二手房基本都在3万出头，如今这盘卖到4.3万，妥妥的价格高位。
而且短期看，项目目前周边很荒凉，规划的地铁遥遥无期，没什么配套，涨到五六万很困难了。
调控后的东莞，新盘也不是闭着眼睛就能买了。
一定要擦亮眼镜，避免高位接盘，要不然有的哭了。

东莞一个工业为主的城，房价虚高的后果就是慢慢走向灭亡，没人

外来人口涌入才能支出房价的持续增长啊，不然就是击鼓传花了