高格分享：剖析写字楼市场
在过去的两年里，世邦魏理仕的香港顾问和交易服务团队成功地帮助许多中国客户抓住进入写字楼市场的下行周期的机会，其中包括促成一宗自2018年第四季以来中环区以及中资机构在港扩充办公室的大宗租赁成交。
团队帮助客户前瞻性地规划在香港办公室的长期战略扩张计划，包括租金和供应、分析各区的地理优势、办公楼项目的形象、未来的发展趋势，以及将办公室原址保留、扩建或分拆到其他地区甲级办公楼的优缺点。许多中国客户选择在香港金融核心枢纽扩大业务，充分体现了企业的长远眼光，证实了香港办公楼市场的重要地位，也标志着香港长期发展的信心。
1、回顾2021年，办公楼租赁交易量较2020年明显改善，年增长83%至410万平方米，但刚刚恢复到2019年，疫情爆发前70%以上。去年，总空置率仍然上升了1.3个百分点。每个地区的表现如何？原因是什么？
普遍来说，各区的空置率都有稍稍上升的现象，就整体表现来看，我觉得中环区和九龙东区的表现较好，很明显看到了改善。在中环区我们看到有很多金融企业驱动这些需求，因此也看到不少成交。此外，在九龙东也看到有保险公司做了一些市场整合，所以九龙东的租赁比较旺盛——这两个区域表现良好。但是在港岛东空置率有明显的上升，那是因为有一些企业离开搬去了九龙东区，所以空置率上升也在情理之中。
2、受影响较大的是哪些行业？银行、保险公司等传统行业，租赁业绩如何？
基本上，各行各业也受到了疫情的影响。说到一些影响较大的行业，首先是银行业。银行业对这***行病的反应相对较快，因为香港银行非常鼓励员工分批或在家工作，因此对办公楼的需求不多，主要是为了减少办公楼的面积。
另一个方面是保险公司，事实上，近年来我看到了一个非常明显的趋势，每个人都在寻找一些节省成本的解决方案。去年，九龙东部出现了一个大面积的建筑，租金达到了一个非常低的位置，所以它吸引了许多保险公司做一些市场整合，把办公室搬到九龙东部，但总的来说，许多公司没有增加写字楼的面积。
3、你认为这一波疫情对办公楼租赁市场有多大影响？除了政府早些时候宣布的收紧防疫措施外，还鼓励企业安排员工在家工作？
这取决于这一波疫情的控制。如果疫情的发展在短期内得到控制，我相信它对今年的办公市场没有太大影响。但如果疫情持续了很长时间，我认为这种影响可能非常深远。当然，在这方面很难说。
4不过也有不少买家趁低吸纳，中国联合办事处以近3000万元的价格购买了接近四年低价的上环高层办公楼。办公楼租赁市场安静，能刺激交易吗？
市场上一直有自用的买家，尤其是现在办公楼的价格下跌了很多，比高峰期下跌了35%以上。所以有一些买家，比如中国联合办公室，他们认为房价很有吸引力，买回来自己使用，这也是非常合理的。但另一方面，投资者仍然很少购买办公楼来投资。
5、此外，去年11月，中环也有一个商业用地，它将提供约66万平方米的办公楼面，价格很高。这是否反映出市场对香港甲级写字楼的普遍乐观？
这块商业土地确实以更高的价格出售，价格约为520亿港元。未来，这片土地将为中环带来60多万英尺的写字楼面积，以及约8万英尺的零售面积。因此，这笔交易实际上带来了一个很好的信息，那就是，每个人对未来的房地产市场仍然非常有信心。另一点是，中环的地位很难取代，开发商在投资土地时通常会看到长期和未来几十年的市场形势。因此，我认为这对市场来说是一个相对积极的信号。
在过去的两年里，世邦魏理仕的香港顾问和交易服务团队成功地帮助许多中国客户抓住进入写字楼市场的下行周期的机会，其中包括促成一宗自2018年第四季以来中环区以及中资机构在港扩充办公室的大宗租赁成交。
团队帮助客户前瞻性地规划在香港办公室的长期战略扩张计划，包括租金和供应、分析各区的地理优势、办公楼项目的形象、未来的发展趋势，以及将办公室原址保留、扩建或分拆到其他地区甲级办公楼的优缺点。许多中国客户选择在香港金融核心枢纽扩大业务，充分体现了企业的长远眼光，证实了香港办公楼市场的重要地位，也标志着香港长期发展的信心。
1、回顾2021年，办公楼租赁交易量较2020年明显改善，年增长83%至410万平方米，但刚刚恢复到2019年，疫情爆发前70%以上。去年，总空置率仍然上升了1.3个百分点。每个地区的表现如何？原因是什么？
普遍来说，各区的空置率都有稍稍上升的现象，就整体表现来看，我觉得中环区和九龙东区的表现较好，很明显看到了改善。在中环区我们看到有很多金融企业驱动这些需求，因此也看到不少成交。此外，在九龙东也看到有保险公司做了一些市场整合，所以九龙东的租赁比较旺盛——这两个区域表现良好。但是在港岛东空置率有明显的上升，那是因为有一些企业离开搬去了九龙东区，所以空置率上升也在情理之中。
2、受影响较大的是哪些行业？银行、保险公司等传统行业，租赁业绩如何？
基本上，各行各业也受到了疫情的影响。说到一些影响较大的行业，首先是银行业。银行业对这***行病的反应相对较快，因为香港银行非常鼓励员工分批或在家工作，因此对办公楼的需求不多，主要是为了减少办公楼的面积。
另一个方面是保险公司，事实上，近年来我看到了一个非常明显的趋势，每个人都在寻找一些节省成本的解决方案。去年，九龙东部出现了一个大面积的建筑，租金达到了一个非常低的位置，所以它吸引了许多保险公司做一些市场整合，把办公室搬到九龙东部，但总的来说，许多公司没有增加写字楼的面积。
3、你认为这一波疫情对办公楼租赁市场有多大影响？除了政府早些时候宣布的收紧防疫措施外，还鼓励企业安排员工在家工作？
这取决于这一波疫情的控制。如果疫情的发展在短期内得到控制，我相信它对今年的办公市场没有太大影响。但如果疫情持续了很长时间，我认为这种影响可能非常深远。当然，在这方面很难说。
4不过也有不少买家趁低吸纳，中国联合办事处以近3000万元的价格购买了接近四年低价的上环高层办公楼。办公楼租赁市场安静，能刺激交易吗？
市场上一直有自用的买家，尤其是现在办公楼的价格下跌了很多，比高峰期下跌了35%以上。所以有一些买家，比如中国联合办公室，他们认为房价很有吸引力，买回来自己使用，这也是非常合理的。但另一方面，投资者仍然很少购买办公楼来投资。
5、此外，去年11月，中环也有一个商业用地，它将提供约66万平方米的办公楼面，价格很高。这是否反映出市场对香港甲级写字楼的普遍乐观？
这块商业土地确实以更高的价格出售，价格约为520亿港元。未来，这片土地将为中环带来60多万英尺的写字楼面积，以及约8万英尺的零售面积。因此，这笔交易实际上带来了一个很好的信息，那就是，每个人对未来的房地产市场仍然非常有信心。另一点是，中环的地位很难取代，开发商在投资土地时通常会看到长期和未来几十年的市场形势。因此，我认为这对市场来说是一个相对积极的信号。
