今天一个客户问我，我的房子在拍卖前签个20年合同，是不是就不能被拍卖了，好多客户都问过同样的问题。他们的依据就是买卖不破租赁。
今天和大家一起来探讨一下这个问题，首先来确定一下你有没有签这个租赁合同，即使签了租赁合同，还有备案合同，交税，转账记录。客户会说了，我在房子拍卖之前把这些都弄好不就可以了吗？
真的可以吗，我只能说你想的太天真了，如果你的租赁合同是在房子抵押之后签的，这样的合同即使你把上面的条条框框都弄好了，一样是影响不到这个房子被拍卖的。债权人依旧可以要求法院拍卖你的房子。
客户又说了，那我先把房子租赁出去，再做抵押，然后我不还钱了，是不是就可以拍卖不了我的房子了？
这样也是行不通的，按揭房咱们就不说了，因为你不可能出租你还没买的房子吧。那咱们来聊聊抵押房
1.贷款房，都是抵押在银行，都会办理抵押登记，银行享有抵押权，这是一种物权。租赁合同，是债权，物权优于债权。2.法院审查租赁合同要备案、交税、支付租金的银行流水，审查租赁是不是真实合法的。3.法院拍卖前可以剔除拍卖房上的租赁，这是有最高人民法院的规定的。4.买受人可以起诉要求解除租赁合同，法院肯定会支持，至于原来租赁合同约定的过高的违约金，也可以请求法院降低违约金，这个法院也会支持，违约金大概会支持3-6个月的房租金金额。至于预付的房租金，你找原房主去要。买卖不破租赁的立法原意，主要是保护租房人的购买优先权，不是限制交易。最后，若查出是故意做局，提起执行异议，妨害诉讼执行，轻则罚款，重则进去踩缝纫机。