一、业务背景与定义
在二手房交易中，若卖方房产仍处于银行抵押状态（即存在未结清房贷），需先结清贷款、解除抵押登记（即“赎证”）后方可办理过户。然而，卖方可能因资金周转问题无法自行偿还贷款，导致交易停滞。**垫款赎证业务**是指由买方、第三方金融机构或担保公司先行垫付资金，帮助卖方结清原贷款、解除抵押，从而推进交易完成的一种金融服务。该业务可有效缩短交易周期，解决房产交易中“先赎证还是先付款”的信任难题。
二、适用场景
1. 【卖方缺资金赎证】：卖方房产有未结清贷款，且缺乏自有资金提前还款。
2. 【买方急于过户】：买方需快速完成交易（如学区房、限购政策倒计时等）。
3. 【规避交易风险】：通过第三方资金监管，确保垫付款专款专用，避免买卖双方资金纠纷。
三、业务操作流程
1. 【资质审核】：核实买卖双方身份、房产产权信息及抵押情况。评估房产价值及垫款风险。
2. 【签订协议】：买方/第三方机构与卖方签署《垫资赎证协议》，明确垫资金额、费用、还款方式及权责。
3. 【资金划转与还款】：垫资方将款项直接划转至卖方贷款银行指定账户，结清剩余贷款。 银行出具《贷款结清证明》，同步办理解押手续。
4. 【过户与回款】：完成房产过户后，买方支付房款优先偿还垫资款项，或由卖方通过售房款偿还。
5. 【风险闭环】：全程资金由监管账户托管，确保专款专用。办理过户前设置抵押或担保措施，保障垫资方权益。
四、业务核心优势
1. 加速交易进程：
避免因赎证周期长导致交易中断，缩短1-2个月交易时间。
2. 降低资金压力：
卖方无需自筹高额赎楼资金，买方无需提前支付全款。
3. 风险可控：
通过资金监管、权证托管等方式，保障交易安全。
4. 灵活服务：支持阶段性垫资（如“过桥贷”）、全款垫资等多种模式。
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五、风险提示
风险防范：选择正规持牌金融机构，避免民间高利贷陷阱。明确协议条款，约定垫资逾期处理方式及违约责任。确保房产无其他隐性债务或司法查封风险。
六、结语
垫款赎证业务为二手房交易提供了高效、安全的资金解决方案，尤其适用于急需完成交易的买卖双方。建议交易前充分评估自身需求与风险承受能力，选择合规服务机构，并借助专业法律及财务顾问完善交易流程，确保权益不受损。
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——大连鑫脉房屋代理有限公司