1. 签订购房意向合同
核心内容：
买卖双方协商房屋价格、付款方式、交房时间等条款，签订《二手房买卖合同》。
明确贷款方式（如商业贷款、公积金贷款或组合贷款）及首付比例（通常首套房为20%-30%起）。
注意事项：
资金监管：建议通过银行或第三方监管账户支付定金或首付款，避免资金风险。
违约责任：约定贷款失败或过户失败的处理方式（如是否退还定金）。
2. 提交贷款申请
所需材料（买方）：
身份证、户口本、婚姻证明（已婚需配偶资料）、收入证明、银行流水、征信报告。
购房合同、首付款凭证（如转账记录或收据）。
卖方材料：
房产证、身份证、原购房发票、房屋产权查档证明（确认无抵押或查封）。
操作步骤：
买方选择贷款银行（可对比利率、额度、放款速度），提交贷款申请。
银行初步审核材料，确认是否符合贷款条件（如征信、收入覆盖月供2倍等）。
3. 银行初审与房产评估
银行初审：
核查买方信用记录、收入稳定性、负债情况等。
初步预估可贷额度（一般为房产评估价的70%-80%）。
房产评估：
银行指定评估机构对房屋进行估值
评估价影响：贷款额度=评估价×贷款比例，可能低于实际成交价，需注意首付缺口。
4. 签订正式贷款合同
签约条件：
银行审核通过后，通知买方签订《借款合同》和《抵押合同》。
卖方需到场确认同意配合过户及抵押登记。
合同内容：
贷款金额、利率（LPR加减点）、还款方式（等额本息/等额本金）、贷款期限（最长30年）。
违约责任（如逾期罚息、银行提前收贷条件）。
5. 办理过户及抵押登记
过户流程：
买卖双方到不动产登记中心办理过户手续，提交材料：
买卖合同、双方身份证、房产证、完税证明（契税、个税、增值税等）。
买方缴纳契税（1%-3%），卖方缴纳个税（1%或差额20%）、增值税（满2年免征）。
领取新房产证（买方名下）。
抵押登记：
买方与银行工作人员到登记中心办理抵押登记，将房产抵押给银行。
银行领取《不动产登记证明》（他项权利证）。
6. 银行放款与交易完成
放款条件：
抵押登记完成后，银行将贷款划入卖方指定账户（通常为监管账户）。
放款时间：一般为1周左右，受银行额度影响可能延长。
交接房屋：
卖方收到全款后，双方办理交房手续（交割钥匙、结清水电物业费）。
买方办理物业更名，完成交易。