需求端分析房价

首先楼主的观点很鲜明，现在是房价的天花板宇宙顶，现在买房就好比1912年阉割当太监，1949年参加国民党，就算你身怀绝技，风口站错了，也是白搭

先假设一个场景，一个家庭孩子13岁了，小学升初中，家在村上，父母只要能负担的起，大概率会来城里买房，让孩子来城里读高中。
当然这个孩子比较幸运，他父母东拼西凑终于凑足了30万首付，房贷70万，20年还完。
结果这个孩子比较捣蛋，读了3年没考上好高中去了盐中，在盐中又混了3年没能考上大学。现在他已经19了，因为不上学了马上就面临找对对象结婚。
那么问题来了到时候他父母还会给他买婚房吗？可能想，但是不会，因为住着的房子贷款还没还完。这一年是2026年，一个年轻人结婚没有买婚房

下面是另一个情景假设， 一对新人经过马拉松式的恋爱，终于走到了结婚论嫁的阶段。但是丈母娘说了，我知道你是真心对我女儿，我也知道你家里条件不怎么好。所以车可以不买，但是必须在县城买一套房子。于是2020年，车卖不动了，房子却依然火爆。
一对新人走进了婚礼的殿堂。婚后马上就有了孩子，转眼间孩子6岁了，该上小学了。
因为他们本来就在城里住，所以孩子轻松的上了泰安路小学。
就这样一个孩子在城里读书，没有买新房子，这一年是2026年

再从家庭联产承包责任制，和城乡二元结构谈起。家庭联产承包责任制意味着农村人都有土地。城乡二元意味着农村人基本家里都有老房跟宅基地。
这一点跟美日欧是不同的，他们的农民进城了就进城了，可能老家的土地宅基地都卖了。这导致他们年轻的时候进城，年老了想回去也回不去了。
中国不一样，年轻人二三十岁买房进城，工作到50岁，因为体力跟不上了，因为大部分分没有退休金。城里的开销大，孙子孙女又上小学初中了也不用看了，况且家里还有七老八十的老人，有一家六七口人的薄田。这时候如果把县城的房子一卖然后回家种地养老，将是一个非常不错的选择。
所以可以预见，再过十几年中国肯定会出现一波逆城市化，而且会比欧美的严重的多。到时候回家养老种地将是时髦。
到时候有些人手里县城的老房子可能想卖都卖不掉。
有些人认为是天方夜谭，但是意大利早就出现了一元城堡。

再从中国目前的城镇化结构谈起。
美日欧的城镇化都经历了几十年上百年，是几代人的城镇化。
中国从有商品房开始满打满算才20多年，是一代人的城镇化。
欧美国家经历了几代人的财富积累，所以很多老人都进城了，老人也城镇化了。
中国是六个钱包凑一套房，短短20年的财富积累不可能实现所有人的城镇化。
所以那些没买房的老年人，你也别指望他们能买房能来当你的接盘侠了，他们还帮孩子还着房贷了，所以这些人是不可能实现城镇化了。
直观的感受就是中国的城市普遍年轻，但是村上大多是老年人。村上40岁以上的人都不大可能来买房了。结论就是中国整体城镇化率虽然刚过60%还未到平台期，但是整体上接盘侠已经不多了

以我身边的情况为例，父亲哥八个其中七个在城里有房了，母亲姐妹4个其中三个在城里有房了。
那么领导层不知道接盘侠不足的情况吗，当然知道。那么怎么办呢，城镇化2.0时代。
以前人口是从农村到城市，以后是从小城镇到大城市。
眼看以后从村里到城里的人越来越少，但是房DI CHAN这艘巨轮还得前进，怎么办呢，以后是从小城镇到大城市，也就是经常听到到城市群，都市圈。
所以对应的就要放开大城市的户籍限制，所以就出现的各种花样的人才引进。
中国整体的房价作为一艘巨轮可能不会跌，但是盐山房价已经来到了天花板宇宙顶

谈需求侧就不得不谈房地产的金融属性。也就是很多人买房不是用来住的，而是用来投资的，这也是房住不炒提出来的根源，房住不炒就是房地产去金融化
中国的楼市，美国的股市，日本的债市是全世界的三大泡沫。
不过多赘述房地产的蓄水池角色，简单的谈一下以后房地产在资金配置中的地位。
现在国家积极推动的股市注册制改革以及进一步规范股市相关的立法，背后的深意就是要有续引导资金从楼市流向股市。但是这个过程是缓慢的，因为15年股市异动就是教训。房地产行业这么大的资金量，到了哪个领悟都是洪水猛兽。
稳房价放到全国来说就是房价涨幅不能超过GDP, 连GDP都跑不赢怎么跑赢M2，怎么抵御通胀，况且就这个通胀而言都要打一个大大的问号，通胀是好事，就怕高负债下的通缩。

18年也发了一个帖，也被吧主加精了。前几天那个贴被删了后真的就不想多说了，但是后来想不是吧主删的，因为从吧主屡次给我加来看吧主是境界很高的人，能容的下我这种社会异类发声。所以又发了一个贴。
再说18年，当时我也认为认为楼市要下跌，核心逻辑忘了，可能是沧州楼市下跌会传导到盐山。后来事实无情打脸，包括我前几天预测碧桂园定价8000的话可进可退，比较稳妥，过了这么几天就被打脸。
经济学这东西，事后解释头头是道，但是事前预测真的不靠谱。这些年下来主流经济学家预测房价都错了。所以我基本每次讨论都是先说明屁股决定脑子，声明我们这是一本正经的瞎扯淡。
再说当下，我坚定的认为自己的观点是正确的，可能几年后又被无情打脸。还是那句话，社会学不同于科学，解释牛逼，但是预测一点也不靠谱。
其实对比两次发帖很很大变化，原先支持的多，现在骂我的多，具体分析来三个原因，第一需求确实旺盛，楼市还得涨。这个结果最好。第二家里有楼的人多了，位置变了，态度当然也会变。这个解释中性。还有一个解释就是现在楼市是非理性繁荣，隔壁的二狗子都要开户炒股的时候，股市危矣。
对于期待房价上涨的，预祝盐山房价今年破万，期待放假下跌的，再坚持一下，多头需要次次对，空头只要一次对

碧桂园出价后还是有点感想的。
原先一直想买个吉利汽车，6万，价格不贵，在国产车里算好的，性价比高。但是当时就想再等等看看还能不能便宜。到年底再一问价七万了了，我了个乖乖，破国产车还涨价，从汽车店里出来那一刻差点气死我。心想再挣挣钱，明年五一肯定打折。到了五一在一问，购置税不优惠了，现在八万了。当时死的都骂娘了，吉利卖八万，谁给的勇气。等着吧，等到年底就不信不降价。到了年底，听说国五切国六，发动机换了，现在卖十万了。从汽车店出来，虽然还是骂娘，但是心态变了。从此吉利车跟我已经没关系了，隔壁的大众宝来不香吗？
碧桂园卖到九千后，虽然还是感觉贵，但是心态变了，我开始祝福盐山房价了，预祝盐山大帝国房价今年破万。

你不了解我，也不了解那些经济学家，我没用他们观点。是你一直各种攻击我好不，我只是针对性回复一下，你跟我整天骂骂咧咧的还嫌我说话重，别搞笑了。还有就是你骂完我让我别回复也真是搞笑，那我也借用你的话，请你这个浑身晦气只会通过攻击别人来抬高自己的社会人也别回复我了

硬核分析，盐山人口50万，城市化率60%(这个是全国的平均值，盐山的要比全国的低)，也就是没房子的还有20万。城市化率70到达平台期，也就是还有10%的提升空间，大概5万人，以一户4口计算，还有12500户，以一个小区800户计算，大概15个小区的体量，以一年开3个小区计算，大概需要消耗5年时间。也就是5年后到达增长缓慢的平台期。
以盐山城镇化率50%计算，还有25万人没有房。以前已经分析过，过了40岁的人基本不会买房了。有的可能买，但是是给儿子买的，这样的情况儿子实现了城镇化，老人没有实现城镇化。实际上现在的购房主力是20-30岁的结婚族跟30-40岁的学区房族。假设村里的40岁以上的老人都不买房了。40岁以上的人口在总人口占比中略低于40岁一下，这里以合占一半计算。现在一回到村上就会发现，家里基本上都是中老年人，年轻人基本看不见。这也印证了老年人即使买房，也是给孩子买的，他们不可能实现城镇化了的观点。现在村上的老年人比例大概占多少呢。13年以前的城镇化还是正常的城镇化，那时候村上来买房的很少，假设当时城里的人口各年龄段平均分配。13年的时候城镇化率30%，当时城里共15万人，其中四十岁以上7.5万，假设13年后的城镇化以年轻人为主体，老年人未参与，也就是到现在城里有老年人7.5万，村里17.5万，未实现城镇化的25万中，40岁以下的7.5万。假设最后70%的实现城镇化，大概5.25万，跟第一段分析的还有5万差不多。
第一种分析没有考虑盐山的实际城镇化率，也没有考虑年龄结构比例，实际上盐山的城镇化率要比全国低，因为北上广深等大城市的城镇化率百分之八九十，盐山一平均就高了。但是盐山村上的人口又跟大城市的人口不同，城市人口以年轻人居多，现在的村上以老年人居多。现实中老年人要么帮着孩子还房贷，要么存钱养老，很难实现城镇化了。
第二种分析兼顾了要钱的实际城镇化率及村里的人口结构，但是假设太多，因为手里数据有限，只能简单的假设。
防止挨骂，首先自我批评，以上纯属主观臆测，看似真实的数据都是臆测的。预测房价，我们只是一本正经的瞎扯淡

通过以上分析，似乎盐山房价还能坚挺5年，实则不然。
大概刚需人群还有5万人，一万多户，这些人是肯定要买房的。但是他们未必都在盐山买，甚至将来大部分不在盐山买。以我高中宿舍为例，两个人再天津买的，还有一个计划在天津买。现在的孩子基本上都要上个大学大专的，上完学很少有回盐山工作的，回盐山也找不到合适的工作。有很多人不在盐山工作回盐山买房，因为盐山的便宜，外边的买不起，当盐山房价9000，沧州新华区9000，天津津南一万出头的时候，我还真看不出盐山哪里有吸引力来。可能盐山的老豆腐跟羊肚汤比较好吃。
20—30岁的年轻人，特别是上学的，绝大多数不回盐山，绝大多数也不会回盐山买房。当然很多学区房需求要来盐山买房。
国家层面，以后要加快生产要素夸地区流动，这里的生产要素尤其指土地，也就是土地与人挂钩，哪里人口流入量大，哪里的土地就审批的多。人口净流出城市的要强身瘦体，例如鹤岗。未来新增人口在一二线城市，三四线城市，县城大概按4，4，2分布。
所以5年说的都有点多。当然了，盐山要是以一年开一个小区的龟速前进，城镇化还能维持15年。所以落到最后还是供需共同决定

人口的净流入净流出，说到底要看产业，也就是能提供多少就业机会。张家口曾经以为冬奥会风头无二，房价窜上天，读大学最后一年时一个张家口下县的同学家房价就过万了，现在在看，跌出屎来了究其原因很重要的是没有产业支撑，没有产业就没有人口跟收入。
再看沧州，沧州乃至盐山是有产业的，所以沧州房价才有了秒杀衡水邢台邯郸张家口承德等一众兄弟的基础，但是沧州二手房均价超保定唐山就有点说不过去了，可能事大盐山帝国偷偷贡献了力量。
在回头说产业，盐山有产业，管件制造业，机床附件跟体育器材。这其中我只了解管件行业，一句话总结就是管件行业已经到了天花板。
中国改革开放40年，形成了完整的制造业产业链，中国一年的制造业增加值等于美日德之和，这是人类历史的巅峰，也是中国的巅峰。以后制造业还会增长吗，但是占世界的份额大概不会增加了，跟中国自身有关，也跟西方国家制造业回流的政策有关。
具体到管件产业，石油化工行业的巅峰时代已经过去了，中国城镇化的高歌猛进时代已经过去了，管件行业将进入存量时代。也就是从做大蛋糕的时代，到分蛋糕抢蛋糕的时代，具体到就业上就是吸纳的就业人口负增长，所以产业不支持人口净流入，产业的天花板未来一定是人口的天花板，房价的天花板